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November 24, 2013

相続物件の換価分割による売買の売主責任

「換価分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの1人又は数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の全部又は一部を金銭に換価し、その換価代金を分割する方法をいいます。

不動産で考えた場合、形式上は共同相続人中の特定の者が代表して、その名で売買を行うことがあります。
つまり、登記名義人を代表者一人にして、買主と売買契約を交わすことになるのです。

税務上は判例にもあるように
譲渡所得は全員に帰属し、これに対する所得税は全員が負担すべきことになるとされています。


従って、一般的には相続人のうち代表者が売主となり売買することに問題を感じていないようです。

しかし、不動産を取り扱うものとして売買契約書に真の所有者である相続人の名が示されないことに疑問を持ちます。この場合の売主責任はだれが取るのでしょうか?代表者が全て引き受けるのでしょうか?相続人全員で引き受けるものであるのならば、その人たちの名前が契約書に明記されないことには問題があります。

買主としても安心できないでしょう。瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか?引渡後10年間は時効の問題が発生するかもしれません。

代表者が全ての責任を取るというのならば誰も代表者にならないでしょう。

過去の裁判で、裁判官はこういったことを考慮しているのでしょうか?

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