日記・コラム・つぶやき

November 30, 2018

不動産流通実務検定SCORE

不動産流通実務検定SCOREを受けてみました。
ノー勉でも当然全国1位を取れると思っていたのですが
現実は厳しかった。

全国で9位らしい。

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あらゆる分野で満点がないことが問題です。
少し反省しました。
でも、ある程度の実力は示せたんじゃないでしょうか?


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November 29, 2018

日本不動産仲裁機構ADRセンター

日本不動産仲裁機構ADRセンターの登録調停人となりました。
 ※日本不動産仲裁機構は法務大臣より認証を受けた裁判外紛争解決事業者です。

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不動産トラブルを抱えて悩んでいる方
ADRで解決の道を探るのも一つの方法です。

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March 12, 2018

花粉の季節

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花粉症で頭が痛くて目も痛い!
薬を飲めば眠くて
呂律が回らなくなる

・・・厳しい季節です。

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October 23, 2015

免許更新

会社設立より15年が経ちました。

おかげさまで本日宅地建物取引業の免許更新が無事終了しました。

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今回は今まで以上に細部まで指導を受けることになりましたが、
県の方針変更でしょうか?

知り合いの業者も免許更新に手こずっているようです。

気持ちを新たに初心に立ち返って
再スタートを切ります。

どうぞ、宜しくお願いします。

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May 17, 2015

レーゾン・デートゥル

去年の11月から、このブログを更新していないことに
今頃になって気づきました。

ブログのタイトルどおり
このブログのレーゾン・デートゥルは何だろう
と考えたくなる状況です。

レーゾン・デートゥルは、決して村上春樹の小説の中から引用したものではありません。

最近は、facebookに頼り過ぎて、こちらが疎かになっています。
今後は、もう少し頻繁に更新できるよう努力していきます。

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November 24, 2013

相続物件の換価分割による売買の売主責任

「換価分割」とは、共同相続人又は包括受遺者のうちの1人又は数人が相続又は包括遺贈により取得した財産の全部又は一部を金銭に換価し、その換価代金を分割する方法をいいます。

不動産で考えた場合、形式上は共同相続人中の特定の者が代表して、その名で売買を行うことがあります。
つまり、登記名義人を代表者一人にして、買主と売買契約を交わすことになるのです。

税務上は判例にもあるように
譲渡所得は全員に帰属し、これに対する所得税は全員が負担すべきことになるとされています。


従って、一般的には相続人のうち代表者が売主となり売買することに問題を感じていないようです。

しかし、不動産を取り扱うものとして売買契約書に真の所有者である相続人の名が示されないことに疑問を持ちます。この場合の売主責任はだれが取るのでしょうか?代表者が全て引き受けるのでしょうか?相続人全員で引き受けるものであるのならば、その人たちの名前が契約書に明記されないことには問題があります。

買主としても安心できないでしょう。瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか?引渡後10年間は時効の問題が発生するかもしれません。

代表者が全ての責任を取るというのならば誰も代表者にならないでしょう。

過去の裁判で、裁判官はこういったことを考慮しているのでしょうか?

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October 01, 2013

生前の準備が大切です

相続対策で一番大切なことは何かご存知でしょうか?

それは、当然のことながら相続人間の争いとならないように準備することです。
相続争族にならないようにすることです。

争族になれば、弁護士等専門家の出番となってしまいます。

弁護士に遺産分割問題を依頼したら、いくら必要かご存知ですか?

昔のように報酬基準が決まっているわけではないので、明確な数字をあげることはできませんが、今でも旧報酬基準を参考にしている弁護士も多いようです。

ネットで検索すれば直ぐに見つけることができます。
旧報酬基準でいけば、法定相続分2,000万円の遺産を相続するために弁護士を使えば着手金109万円、報酬額218万円の合計327万円にも及びます。実に16.35%にもなります。

そんなお金を使わなくても法定相続分は取得できるケースが大多数だと思いますが、遺産を16.35%も減らすことになってしまいます。

全ての弁護士がこのような報酬を取るわけではありませんが、馬鹿げていると思いませんか?

遺産を残す可能性があるなら、残された人たちが争わないように準備をしておくことが大切なのです。

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September 24, 2013

税理士、弁護士の相続相談

ここ一か月、多くの税理士や弁護士と相続案件について

相談をしてきました。

しかし、彼らの対応に疲れ果ててしまいました。

彼らには相続案件を扱うことは難しいようです。

税理士にとって相続とは相続税の申告を行うこと。

相続税対策や遺産分割時のトラブル対策を行うには

知識も経験も足りないようです。

「相続」専門と謳っている税理士事務所も

流れ作業的にやっつけ仕事を熟すだけのお粗末な内情でした。

弁護士はどうかというと、交渉下手に税金の知識なし、法的知識も心もとない

「相続」専門という弁護士事務所でも

お粗末なものでした。

しかし、報酬だけは莫大でした。

彼らの言う、経済的利益とは

依頼者の経済的利益とは違っていました。

日本の士業は、こんなレベルなんだと悲しくなります。

真面目に相続対策を考えている我々は異端児なのでしょうか。

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June 04, 2013

リニューアル

キートスエージェンシーのホームページをリニューアルしました。

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まだまだ、修正が必要ですが、見切り発車です。

キートスエージェンシーのHPはコチラ

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December 05, 2012

宅建試験合格発表

今年は33点で合格と基準が下がりました。
問5に関しては3と4が正解となりました。
くだらない問題でしたね。
没問としても良い問題でした。
試験委員には本当に反省してもらいたいものです。
試験委員としての資質に問題があると思います。

来年以降は別の試験委員に試験問題を
作成してもらいたいものです。
そろそろ、5択に変えてはどうだろうか?

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