住宅関連金利の推移＋住宅ローンベスト金利一覧

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不動産会社を利用するメリット

不動産会社を利用するメリットとして
提携ローン・優遇ローンがあります。

一般の人が直接金融機関の窓口へ住宅ローンの申込を行うと融資は一般的なものになります。
例えば、物件価格の８０％が借入れの上限であったり、金利が店頭表示のものであったり、物件価格が売買価格ではなく金融機関独自の評価価格となるなど、当然ではありますが一般的な融資の対象となります。

ところが、不動産会社や住宅メーカーから融資を持ち込んだ場合、売買価格の１００％のみならず諸費用部分まで借入れが可能になったり、金利が優遇されたり、申込者にとってかなり有利に取り扱われる場合があります。

また、審査の期間も短くなり、手続き自体簡単に済ませることが可能となります。

購入者にとってこれは利用すべき大きなメリットとなります。

不動産取得税の支払

不動産の引渡しを受けて落ち着いた頃にやって来るのが
「不動産取得税の支払」です。
※不動産取得税とは
不動産を手に入れたということで、一度だけ支払う地方税で、不動産の取得後に自治体から納税通知書が送られてきます。

取得した不動産によっては控除や減額の可能性もあります。その場合は、不動産を取得した日から60日以内に申告することが必要です。

残金決済

残金の決済時には融資が実行されて残金全額を支払うことになりますが、
公的融資などこの時点では融資が実行されないものもあります。

その場合はつなぎ融資などを利用して物件の残代金を支払うことになります。

一般的な契約の場合、この残金決済時に所有権移転の登記を法務局に申請することになります。
司法書士が現場に立ち会って申請書類等を確認し、書類を管轄法務局に持ち込むことになります。

固定資産税や都市計画税を精算し、マンションの場合は管理費や修繕積立金も精算し、物件を引き渡すことになります。建物が売買対象の場合はこの日から火災保険が有効になるよう契約の準備をしておきましょう。

この日から物件があなた自身のものになります。当然、物件に対する責任も自ら負うことになります。

金銭消費貸借契約

融資を申し込めば、あとは承認が下りるのを待って、
融資機関との金銭消費貸借契約と進みます。

この契約書には当然印紙税がかかるので、
収入印紙を用意することになります。

融資機関では印紙を用意していない場合が多いので、事前に必要な額の収入印紙を確認して現物を用意しましょう。

なお、金銭消費貸借契約と同時に融資が実行できる場合もあります。

融資の申込

売買契約を締結後、ローンの申込を行います。
契約前にローンの事前審査を終えているのですが、ここでの申込が本申込となります。所得を証明する書類や住民票、印鑑証明などを添付して申込をします。団体信用生命保険の申込やの告知なども必要になります。

承認が下りる期間は民間の金融機関で１～２週間、公的機関で１ヶ月～２ヶ月ほど必要です。売買契約書にあるローン条項の期限までに審査を終える必要があるので、できる限り早い時期に申込を行うように心掛けましょう。

売買契約締結

いよいよ売買契約の締結です。

これを済ませば、あなた以外に「欲しい」という人が現れても、この物件はあなたが完全に押さえたことになります。

売買契約締結時には手付金（通常は売買価格の10％前後）が必要になります。その他には、売買契約書に添付する収入印紙（物件価格により１～４.５万円）や仲介手数料の半額が必要です。

契約書は非常に大切です。

取引は契約書の記載内容に従って進められます。将来、紛争が生じたときは、原則として契約書に基いて解決されます。売買契約書はとても重要な書類ですので、内容を充分に検討する必要があります。

重要事項説明

契約前に必ず行われるのが重要事項の説明です。
これは宅地建物取引主任者が主任者証を提示して行われます。

物件の詳細や契約条件などが書かれており、法律用語や独特の言い回しがあるので、分からないことは充分に説明を受けて理解しておくことが必要です。

聞いていた内容と違っている点はないか、将来的に問題となるようなことはないか、あいまいな表現はないか、など注意しましょう。

ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合
　不動産売買契約を締結する前に融資の事前審査を行うことが可能な場合があります。
　金融機関により取り扱いが違うので、不動産会社の担当者に確認すると良いでしょう。一般的には購入希望者からわざわざ確認しなくても手続きを取っていただけると思います。
　
　この審査は融資を100％保証するというものではなく、購入希望者の年収や勤務先、借入れ条件などの主だった項目から形式的な条件をクリアしているかどうか判断するものです。従って、売買契約を締結した後に行う本審査で覆されることもないとは言えません。

　この時点では借入れ希望者の健康状態や物件の評価などが行われない場合も多いのです。
　本審査で通らないことも考えておく必要があります。

購入の申込

購入したい物件が決まったら

不動産会社と資金計画をたてましょう。
購入の条件を確認しましょう。

そして「購入申込書」を売主側に提出します。
この「購入申込書」は最終的に購入を決定したときに売主側に差し出すものです。迷っている段階で物件をおさえるために提出するものではありません。安易な提出は売主に損害を与える場合もあります。

★「購入申込書」は最終決断をした後に提出するようにしましょう。

現地確認

物件の資料を収集している中で
気になる物件が現れた場合、現地に出向いて自分の目で確かめます。

手元の資料とつき合せて確認します。
不動産の物件資料は間違いも多いので自分で確認していくのが重要なのです。

土地の場合は自分自身で現地確認をすることが可能ですが、購入を決断する前に一度は不動産業者に立ち会ってもらい説明を受けるようにしましょう。

●土地、一戸建ての場合は境界の確認が重要です。
●マンションの場合は該当する専有部分だけでなく建物全体の状態を確認しましょう。

時間を変えて環境の変化にも気を使いましょう。一定の時間帯だけ騒がしい地域もあります。日曜日は静かでも平日は全く違うということは充分に考えられます。

物件収集

資金計画ができたら、いよいよ物件収集です。

先ずは希望条件を自分なりに整理することが大切です。
予算、地域や種類さえ決めていない方をときどき見かけますが
それでは探しようがありません。

希望条件を100％満たしてくれる物件などありませんから
重視する条件に順位をつけることをお勧めします。

良い物件を探すには
新聞の折込や掲載広告、情報誌、インターネットも大切ですが
不動産会社に声をかけることが一番効果的な方法です。

不動産を個人で売り出す方はめったにいませんので
どうしても不動産会社に良い情報が集まります。
本当に良い物件は広告に掲載される前に売れることも多いのです。

不動産会社に希望条件を伝えておき
条件の合う物件を随時紹介してもらえる態勢をとりましょう。

一つの物件をしつこく押し付けてくる不動産会社は信頼できませんので、別の会社へ乗り換えることを考えましょう。
はっきりした態度を示すことが大切です。

不動産会社へ条件を伝えたのになかなか物件を紹介してもらえない？

条件は現実的ですか？無茶を言ってはいませんか？

不動産会社の営業マンは多くのお客様を抱えているのです。
条件の整わないお客様など相手にしていられないのです。

営業マンに相手にされるように条件を冷静に判断しましょう。

不動産に対する融資借入れ限度額

不動産購入の場合
各融資機関において物件価格に対する借入れ限度額が設定されています。

一般のお客様が物件資料を持って直接銀行を訪ねた場合
物件価格の８０％が限度額となることが多いのではないでしょうか。

物件価格の８０％と言っても、その価格は契約価格ではなく、物件を融資機関が独自に評価した価格となります。
実際の契約価格より低く評価されることが多いようです。

ところが不動産会社を通して銀行へ持ち込むと売買価格が物件価格と評価されることが多く、その価格に対して８０％以上の借入れも可能な場合が出てきます。

可能性があるというのは、担当の不動産会社によってこの数字が変わってくるからです。物件価格の１００％はもちろん、諸費用部分、リフォーム部分まで融資される不動産会社もあれば、あくまでも物件価格の８０％しか借りれない不動産会社もありますので、不動産会社選びの１つの指標になります。

不動産会社へ事前に借入れ限度額を確かめておくことは大変重要です。

ローン借入れ限度額

ローン借入れ限度額はいくらでしょうか？
計算方法はご存知ですか？

勤続年数や勤務先に問題がなければ年収と年齢から計算することができます。

前年度税込年収に対する返済率
（前年度税込年収に対する年間返済額の割合）が１つの基準です。

借入れ銀行によって違いはあるものの

300万円以下　 では　　25％以内
400万円以下　 では　　30％以内
400万円超 　　 では　　35％以内

以上が目安になるのではないでしょうか。

但し、計算に使う金利は借入れ金利ではなく
銀行のローン返済率基準金利です。
一般的には４％～５％が多いのではないでしょうか。

年齢は借入時、満20歳以上満70歳の誕生日前で、
完済時に満80歳の誕生日前であることという条件が一般的です。
融資期間は1年～35年です。
以上の条件で借入れ限度額は計算できます。
ローンシュミレーションのサイトをご利用下さい。

何から始める

不動産を購入しようと思ったとき
あなたなら何から始めますか？

物件の資料収集？

私なら資金繰りから考えます。
いくら位の物件を探せば良いのか、まずは押さえておきたい
ですよね。

不動産を購入する場合にかかる費用は
①物件代金
②収入印紙代
③不動産会社の仲介手数料
④登録免許税＋登記費用
⑤固定資産税、都市計画税等
⑥不動産取得税
⑦ローン費用
⑧火災保険料
⑨維持管理費＋維持管理施設負担金等
などが考えられます。

これらの全ての費用を考慮して考えなくてはなりません。

通常の目安としては売買価格の６～１２％程度、費用が
かかります。

自己資金として現金をいくら用意できるか？
現金化できる資産はあるか？
親からの援助は考えられるか？
ローンを利用するとして毎月、ボーナス時いくらまで支払うことが
できるか？
実際にローンの限度額はいくらか？
などを検討して、自分の購入限度額を設定する必要があります。